物权效力下的特殊“使用权”

                                     -----------浙江五联律师事务所 吴燕

“房管公房”对老杭州并不陌生，六七十年代甚至更早起便有了这个概念。相反，“私房”在那个年代还是很少的。大部分的职工可以通过单位承租到房管公房，其最大的好处就是租金便宜。

1995年，杭州市为了深化住房制度的改革，建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，下发了《杭州市市区深化住房制度改革实施意见》、《杭州市市区出售公有住房管理办法》（以下简称办法）两部规定。允许承租人购买房管公房为私房，也就是我们通常说的房改房。房改房售价主要针对购房主体分为市场价和成本价两种。

当然，对购房的对象和条件《办法》都作了较明确的规定，并非所有人都可以购买房管公房。但具体到房改过程中的纠纷在实践中是纷繁复杂的，或许就可能产生房改购房无效甚至违法的后果。

去年，本律师曾代理过这样一起由“房改购房”引发的纠纷。这起官司在原告认为，其通过房改购房获得房屋系铁板钉钉不可改变的事实，其享有完全的所有权。而我代理的是作为被告的一家三口，他们找到我的时候已经拿着传票面临着开庭。

下面我把案情简单陈述一下。原告王某原系被告张某的养母（收养关系于1995年解除）。张某从小即由王某夫妇二人收养，同住在杭州市某区某巷某某号（系房管公房）。1987年拆迁，按照家庭人口数分配安置房屋面积，共分得约30平米（不含卫生间、厨房、阳台等）。1995年王某与张某解除收养关系，但仍然共同居住生活在一起。2008年王某丈夫过世，王某即直接买下该房管公房。2010年王某起诉要求被告张某一家搬离该房，理由为侵占了其房屋的所有权。

案情很简单也很明确，原告王某认为已经取得了房改房屋的所有权，根据《物权法》王某对该房屋享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。那么被告就不应当侵害她的权利，就应当搬出。

被告一家在找到我之前已经和老太太协商过，但是没有用，老太天不理会。我看了诉状以及听了被告的简单叙说后心里产生了一个念头，被告对这套房改房是否享有合法的占有使用的权利甚至同等的购房权利？

首先，该套房经过拆迁，而拆迁时仍然是房管公房，拆迁政策又系依据家庭人口数来进行安置分配面积，因被告有一独生子女，又可以按照两个人来计算，故共分得了30平米的安置面积。1995年原被告解除收养关系，实质基于拆迁被告一家仍然享有对该套房屋20平米的居住和承租权利。且解除收养关系后双方依旧继续共同居住，只是各自分担房租。

其次，被告对该套房管公房也享有购买的权利。原告私下直接买进房改房的行为实质还侵害了被告在同等条件下的优先购买权。正是因为拆迁安置时按照人数分配面积，就更体现了原被告双方对涉案的房屋分别享有不同面积的承租权利。

不然按照原告夫妇二人是分不到30个平米，如今房改购房也买不到这30平米的房改房。而且被告也完全符合承租房屋的条件，每个人也仅能承租一套房屋，故而被告在分得该承租户内再申请承租其它房管公房是不可能的。作为同样的承租户，在同等条件下均享有同等的优先购买权。

在本案中，原被告双方在参加房改时应当以共有人的身份分别享有房改面积，或者双方协商处理该套房屋。

本律师认为原告不能以“不合法”的物权来对抗被告，其获得的涉案房屋产权也系以隐瞒了事实真相的情况下获得，为非法获得。因此原告王某的房改购房行为应予以撤销，这样才能维护被告的合法权益。后法院也采纳了本律师观点，确认的被告享有合法的居住使用权利。

这样的房改购房在实践中应该也是常见的，只是本案较为特殊在收养关系的解除，由一家人变为了两家人。这样的情况反映出房改购房过程，应当分析清楚相关的法律关系，购房主体等等，以防止出现“房改无效”的情况。